Wer in Griechenland eine Immobilie besitzt, vermietet, kauft, verkauft, geschenkt bekommt oder erbt, muss mit verschiedenen Steuern, Kosten und Abgaben rechnen ((Die Regelungsfrequenz des Gesetzgebers ist hoch, die Darstellung hier nur Momentaufnahme. Im Einzelfall ist schon deshalb eine aktuelle Prüfung zu empfehlen.)).
Hierbei bietet es sich an, die Positionen in
drei Kategorien einzuteilen: In solche,
- die bei Erwerb bzw. Übertragung einer Immobilie einmalig anfallen (Kauf, Verkauf, Schenkung, Vererbung etc.), solche
- die nach Eigentumserwerb wiederkehrend jährlich anfallen können und solche,
- die abhängig von der Nutzung einer Immobilie (bewohnen, vermieten)
in Griechenland anfallen können.
I. Steuern, Abgaben und Kosten, die bei Erwerb bzw. Übertragung einer Immobilie in Griechenland einmalig anfallen können ((Stand: Juni 2019)):Bezeichung Inhalt Satz Grunderwerbsteuer Bemessungsgrundlage ist der sogenannte Einheitswert, vom Erwerber zu zahlen, Befreiung möglich. 3% Unterarten der Grunderwerbsteuer:
Tauschsteuer, 1,5%,
Aufteilungssteuer, 0,75%,
Ersitzungssteuer, 3%Wertzuwachssteuer Im Jahr 2013 durch den Gesetzgeber beschlossen, seitdem immer wieder aufgeschoben, vom Verkäufer zu zahlen, noch nicht in Kraft (Stand Juni 2019). 15% Mehrwertsteuer Bei Kauf eines Neubaus, Befreiung bei erstem Wohneigentum möglich, vom Käufer zu zahlen. 24% Erbschafts- und Schenkungssteuer Mehrere Steuerstufen und vom Verwandtschaftsgrad abhängige Steuersätze, Freibeträge möglich. ((Informationen zur Erbschafts- und Schenkungssteuer in Griechenland finden Sie hier.)) Notarkosten ((für die Notarkosten maßgeblich ist der Gemeinsame Ministerbeschluss 111376 vom 31.12.2011, zuletzt geändert durch Gemeinsamen Ministerbeschluss 72386 vom 8.10.2015.)) aus dem Wert Wert der Stufe (zzgl. Mehrwertsteuer) 0 bis 120.000 EUR ((bis Oktober 2015 galt hier (es handelt sich bei 0 – 120.000 um einen Preisbereich, in den in Griechenland ein Großteil aller privaten Immobiliengeschäfte fallen) für die Notargebühren 1%. Mit Ministerialerlass 72386/8.9.2015 wurde der Prozentsatz in diesem Wertbereich auf 0,8 reduziert.)) 0,80% 960,00 € 120.000,01 bis 380.000,00 0,70% 1.820,00 € 380.000,01 bis 2.000.000,00 0,65% 10.530,00 € 2.000.000,01 bis 5.000.000,00 0,55% 16.500,00 € 5.000.000,01 bis 8.000.000,00 0,50% 15.000,00 € 8.000.000,01 bis 10.000.000,00 0,40% 8.000,00 € 10.000.000,01 bis 12.000.000,00 0,30% 6.000,00 € 12.000.000,01 bis 20.000.000,00 0,25% 20.000,00 € 20.000.000,01 und mehr. 0,10% Über 20.000.000,00 € dürfen schriftlich niedrigere Gebühren vereinbart werden. Grundbuchkosten
(Eintragungskosten)Kauf, Schenkung: 4,75 ‰ aus dem Wert der Immobilie zuzüglich 22 € Festgebühr.
II. Wiederkehrende jährliche Steuern, die an das Eigentum einer Immobilie in Griechenland anknüpfen:Bezeichnung Gegenstand Grundsteuer Setzt sich aus Haupt-Grundsteuer und Zusatz-Grundsteuer zusammen. Haupt-Grundsteur Basissteuer für Gebäude:
2,00 € bis 13,00 € pro m².für Grundstücke:
0,0037 € bis 11,25 € pro m².Zusatz-Grundsteuer ((bezogen auf den Wert des gesamten Immobilienvermögens, nicht wie die Haupt-Grundsteuer wertunabhängig aus der Fläche der jeweiligen Immobilie berechnet, sondern aus der Summe des Wertes aller Immobilien.)) für natürliche Personen nur aus dem 250.000,- € (Freibetrag) übersteigenden Wert:
: 0,15 % – 1,15%für juristische Personen (kein Freibetrag):
1,0 ‰-5,5‰ des Werts.Gemeindegebühr (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, Τ.Α.Π.) 0,25 ‰ – 0,35 ‰ aus dem Einheitswert, kommunale Gebühr, die unter anderem an die Stromversorgung und Nutzung einer Immobilie anknüpft.
Erläuterungen zur Grundsteuer in Griechenland:
Grundsteuer wurde in Griechenland erstmalig zum 01.01.2014 eingeführt. Die maßgebliche Regelung findet sich im Gesetz 4223/2013, das zwischenzeitlich mehrfach geändert wurde. Danach wird jedes dingliche Recht (Eigentum, Miteigentum, Schenkung auf den Todesfall mit Nießbrauchsvorbehalt etc. ) jährlich auf Grundlage der Fläche besteuert. Maßgeblicher Grundfaktor ist daher stets ein bestimmter Betrag pro Quadratmeter.
Da nicht alle Immobilien gleich sind, wurde ein System geschaffen, mit welchem nach bestimmten Kriterien höherwertige Immobilien auch höher besteuert werden sollen:
Zunächst sind bestimmte geographische Zonen festgelegt worden (letzte Änderung durch Ministerialerlass: 12.06.2018, Stand Mai 2019). Hierbei handelt es sich konkret um 10.218 geografisch abgrenzbare Zonen. Eine in griechischer Sprache durchsuchbare und sortierbare Tabelle der Zonen finden Sie hier.
Jeder Zone (Ζώνη) ist ein bestimmter Zonenwert (Τιμή Ζώνης, αντικειμενική τιμή ακινήτου) zugeordnet, der auf diesem Weg für alle Immobilien, die in diesem Bereich liegen, maßgeblich wird (das insofern bestehende starre System führt vielfach zu großen Ungerechtigkeiten).
Für die Bestimmung der Haupt-Grundsteuer (κύριος φόρος) wurden aus den Zonenwerten zwölf Steuerzonen (φορολογικές ζώνες) gebildet. Jede Steuerzone umfasst also eine Spanne an Zonenwerten ((diese Steuerzonen haben nichts mehr mit einer tatsächlichen geografischen Zone zu tun, in der Sache handelt es sich eher um zwölf Steuerstufen, die gesetzliche Bezeichnung ist jedoch Steuerzone, φορολογική ζώνη, (Φ.Ζ.) )).
So umfasst beispielsweise die 1. Steuerzone Immobilien, die einen Zonenwert von 0 bis 550 haben. Die 12. und letzte Steuerzone umfasst Immobilien, die einen Zonenwert von 5.001 oder höher haben. Für die Bestimmung der Haupt-Grundsteuer ist jeder dieser Steuerzonen (1 bis 12) ein Preis pro Quadratmeter zugeordnet, die sogenannte Basisteuer pro Quadratmeter (Βασικός Φόρος (Β,Φ.)).
Diese reicht von 2,00 € bis 13,00 € pro Quadratmeter.
Wenn die für eine bestimmte Immobilie maßgebliche Basissteuer ermittelt werden soll, muss also als Erstes bestimmt werden, welcher Zonenwert für sie gilt. Hierzu muss der Zonenwert anhand der Lage der Immobilie aus dem (möglichst aktuellen) entsprechenden Ministerialerlass ermittelt werden, der hier (PDF, 168 Seiten) aufgerufen werden kann. Weiter finden Sie sämtliche Zonenwerte auch in der hier abrufbaren und durchsuchbaren Tabelle. Mit dem ermittelten Zonenwert kann dann anhand der folgenden Tabelle die Steuerzone und die dazugehörige Basissteuer pro m2 ermittelt werden.
Tabelle zur Basissteuer der Haupt-Grundsteuer für Gebäude
(ΕΝ.Φ.Ι.Α., Stand 2019)
Zonenwert
(€/m2)Steuerzone
(Stufe)Basissteuer
(der Haupt-Grundsteuer) €/m20 - 550
zuvor: 0 - 5001 2,00 551 - 750
zuvor: 501 -7502 2,80 751 - 1050
zuvor: 751 - 1.0003 2,90 1.051 − 1.500
zuvor: 1.001 - 1.500 ((durch die letzten Änderungen des Gesetzes 4223/2013 im Sommer 2018 wurde erreicht, dass für mehr Immobilien mit niedrigem Zonenwert eine höhere Basissteuer gilt. Vor der letzten Änderung existierten beispielsweise 1.138 Zonenwerte, die der Steuerzone 1 zuzuordnen waren, jetzt sind es 2.179 Zonenwerte. Ähnlich verhält es sich in den Steuerzonen 2-4.))4 3,70 1.501 − 2.000 5 4,50 2.001 − 2.500 6 6,00 2.501 − 3.000 7 7,60 3.001 − 3.500 8 9,20 3.501 − 4.000 9 9,50 4.001 − 4.500 10 11,10 4.501 − 5.000 11 11,30 5.001+ 12 13,00
Ist die Basissteuer für eine fragliche Immobilie auf diese Weise ermittelt, sind hierauf dann eine Reihe weiterer Multiplikatoren anzuwenden, welche die Basissteuer pro Quadratmeter erhöhen oder reduzieren können. Diese Multiplikatoren sollen wiederum individuelle Wertfaktoren abbilden.
Die Multiplikatoren für Gebäude sind:
Eigenschaft griechische Bezeichnung Multiplikator Stockwerk Συντελεστής Ορόφου (Σ.Ο.) Keller 0,98 Erdgeschoss und 1. Stock 1,00 2. und 3. Stock 1,01 4. und 5. Stock 1,02 6. Stock und höher 1,03 Wohnung über mehrere Stockwerke 1,03 Einzelhaus 1,02 Alter (Jahre)
seit neuester BaugenehmigungΣυντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ.) bis 4 1,25 5 bis 9 1,20 10 bis 14 1,15 15 bis 19 1,10 20 bis 25 1,05 26 und älter 1,00 vor 1930 erbaut 0,8 älter als 100 Jahre 0,6 Fassaden/
freistehende AußenmauernΣυντελεστής Πρόσοψης (Σ.Π.) 0 1,00 1 1,01 2 oder mehr 1,02 Reduzierung wegen großer Fläche besonderer Bauten (m2) Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (Σ.Α.Ε.) 0-500 1,00 500,01 - 1.500 0,80 1.500,01 - 3.000 0,75 3.000,01 - 5.000 0,65 5.000,01 - 10.000 0,55 10.000,01 - 25.000 0,45 25.000,01 - 50.000 0,35 50.000,01 und mehr 0,25 Hilfsräume / Nebenräume Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (Σ.Β.Χ.) 0,1 Nicht fertiggestellte Bauten Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (Σ.Η.Κ.) 0,4
Eine Beispielrechnung für eine in der teuersten Steuerstufe (zonenabhängig) 12 liegende 120 m2 Wohnung im 6. Stock mit zwei freien Seiten, die 2016 gebaut wurde wäre etwa:Basissteuer der 12. Stufe 13,00 € x 1,25 (Baujahr) x 1,03 (6.Stock) x 1,02 (freie Flächen) x 120 (Quadratmeter) = 2.048,67 € Haupt-Grundsteuer jährlich. Zusätzlich kann noch wertabhängige Zusatz-Grundsteuer anfallen.
Bei Miteigentum und ähnlichen Rechten (differenzierter nach Lebenserwartung bei Nießbrauch) ist die Haupt-Grundsteuer nur anteilig geschuldet.
Die Bestimmung der Haupt-Grundsteuer für Grundstücke (ohne Gebäude) erfolgt nach einem ähnlichen System. Besteuert wird wieder die Fläche bzw. im Fall einer teilweisen Bebauung die nach einem bestimmten Schlüssel zu errechnende restliche Fläche (Art. 4 B. Gesetz 4223/2013). Sofern für das Grundstück ein Liegenschaftswert (Μοναδιαία αξία, vergleichbar mit dem Zonenwert in der obigen Darstellung) besteht, wird für eine bestimmte Spanne an Liegenschaftswerten wiederum eine Steuerzone gebildet. Alle in dieser Steuerzone liegenden Grundstücke werden mit dem aus der folgenden Tabelle ersichtlichen Steuerfaktor besteuert, auf welchen dann wiederum verschiedene Multiplikatoren anzuwenden sind:
Tabelle zur Basissteuer der Haupt-Grundsteuer für Grundstücke (ΕΝ.Φ.Ι.Α., Stand 2019)
Liegenschaftswert (€/m2) Steuerzone Steuerfaktor (€/m2) 0,01 - 2,00 01 0,0037 2,01 - 4,00 02 0,0075 4,01-6,00 03 0,0125 6,01-10,00 04 0,0185 10,01-14,00 05 0,0285 14,01-20,00,06 06 0,0375 20,01-50,00 07 0,0750 50,01-75,00 08 0,1490 75,01-100,00 09 0,1850 100,01-150 10 0,2470 150,01-200 11 0,3700 200,01-300 12 0,5550 300,01-400 13 0,7400 400,01-500 14 0,9900 500,01-600 15 1,2500 600,01-700 16 1,6000 700,01-800 17 1,8500 800,01-900 18 2,0950 900,01-1.000,00 19 2,3500 1.000,01-1.500,00 20 3,1000 1.500,01-2.000,00 21 3,7000 2.000,01-3.000,00 22 4,9500 3.000,01-4.000,00 23 7,4000 4.000,01-5.000,00 24 9,2500 5.000,01 + 25 11,2500
Zu beachten ist, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine Ermäßigung der Haupt-Grundsteuer bis hin zur völligen Befreiung möglich ist. Die Voraussetzungen sind hier grundsätzlich eine Kombination aus sozialen Kriterien und Zahlungsanreizen: Bei geringem Familieneinkommen, geringer Eigentumsfläche und nicht bestehenden sonstigen Steuerschulden, ist eine Reduzierung möglich. Unter weiteren bestimmten familiären und sozialen Bedingungen ist auch eine vollständige Befreiung möglich. Daneben können noch zahlreiche weitere Sonderregelungen im Einzelfall zu beachten sein. ((so sind beispielsweise Gebäude, die in der Region Attika durch das Feuer am 23./24.07.18 betroffen waren, für die Jahre 2018 und 2019 (Stand: 24.04.2019, Gesetz 4607/2019 Regierungsblatt A 65) von der Grundsteuer befreit.))
Zusätzlich zur Haupt-Grundsteuer kann Zusatz-Grundsteuer anfallen. Diese wird nicht für jedes dingliche Recht einzeln berechnet, sondern aus dem Gesamtwert aller Immobilien (und dinglichen Rechte), die zu Gunsten des Steuerpflichtigen bestehen.
Der Freibetrag war anfänglich mit 300.000 € bemessen, wurde dann auf 200.000 € reduziert und jetzt kürzlich wieder auf 250.000 € erhöht ((zwar wurde der Freibetrag um 50.000 € erhöht, gleichzeitig wurden aber auch die Steuersätze für die jeweiligen Wertstufen mit Gesetz 4549/2018, Regierungsblatt Α 105/14.6.2018, erhöht.)).
Tabelle zur wertabhängigen Zusatz-Grundsteuer (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) für natürliche und juristische Personen, Stand: Juni 2019
Wertstufe (€) Steuersatz (%)
natürliche PersonenSteuersatz (%)
juristische PersonenSteuersatz (%)
juristische Personen für selbst genutzte Immobilie0,01 - 250.000 0,0% 5,5 ‰ 1 ‰ 250.000,01 - 300.000 0,15% 5,5 ‰ 1 ‰ 300.000,01 - 400.000 0,30% 5,5 ‰ 1 ‰ 400.000,01 - 500.000 0,50% 5,5 ‰ 1 ‰ 500.000,01 - 600.000 0,60% 5,5 ‰ 1 ‰ 600.000,01 - 700.000 0,80% 5,5 ‰ 1 ‰ 700.000,01 - 800.000 0,90% 5,5 ‰ 1 ‰ 800.000,01 - 900.000 1,00% 5,5 ‰ 1 ‰ 900.000,01 - 1.000.000 1,05% 5,5 ‰ 1 ‰ 1.000.000,01 - 2.000.000 1,10% 5,5 ‰ 1 ‰ 2.000.000,01 und darüber: 1,15% 5,5 ‰ 1 ‰
Aus der Tabelle ergibt sich, dass die Zusatz-Grundsteuer ab dem Freibetrag eines Gesamt-Immobilienwertes von 250.000 € für natürliche Personen plötzlich und stark ansteigt:
Für ein zu versteuerndes Immobilienvermögen mit einem Wert von
Für ein Gesamt-Immobilienvermögen
mit einem Wert vonist Zusatz-Grundsteuer in Höhe von 250.000 € 0,00 €
zu zahlen,300.000 75,00 €
zu zahlen,400.000 +300,00€ 375,00€
zu zahlen,500.000 +500,00€ 875,00€
zu zahlen,600.000 +600,00€ 1.475,00€
zu zahlen,700.000 +800,00€ 2.275,00€
zu zahlen,800.000 +900,00€ 3.175,00€
zu zahlen,900.000 +1.000,00€ 4.175,00€
zu zahlen,1.000.000,00 € +1.050,00€ 5.175,00€
zu zahlen,2.000.000,00 € +11.000,00€ 16.175,00€
zu zahlen,3.000.000,00 € +11.500,00€ 27.675,00€
zu zahlen,4.000.000,00 € +11.500,00€ 39.175,00€
zu zahlen
Eine völlige Befreiung von der Haupt- und Zusatz-Grundsteuer kann zudem für Immobilien bestehen, die im Eigentum von gemeinnützigen juristischen Personen stehen und zur Erfüllung deren (gemeinnütziger) Zwecke genutzt werden.
III. Steuern, die auf Mieteinnahmen aus einer Immobilie erhoben werden:
Bezeichnung Inhalt Steuersatz Selbständige Steuer auf Mieteinnahmen Unabhängig von der daneben bestehenden Einkommensteuer werden Mieteinnahmen gesondert in drei Stufen besteuert 15 %, 35% oder 45% “Stempelsteuer”
(Τέλος Χαρτοσήμου) und Abgabe an Landwirtschaftliche Versicherungsanstalt (Ο.Γ.Α.)Bei Vermietung zu gewerblichen Zwecken (Gewerbemiete, nicht Wohnraum) werden die Mieteinnahmen zusätzlich besteuert 3,6% Solidaritätsbeitrag Mieteinnahmen unterfallen - wie sonstige Einnahmen auch - zusätzlich gesondert dem Solidaritätsbeitrag 2,2% – 10,0 %
Im Unterschied zur in Deutschland bekannten Besteuerung von Mieteinnahmen als Teil des Einkommens, wird auf Mieteinnahmen in Griechenland eine selbständige Steuer erhoben, ähnlich der Kapitalertragsteuer. Entsprechend ist die Besteuerung von Mieteinnahmen im griechischen Einkommensteuergesetz auch bei den Kapitalertragssteuern geregelt.
Für Mieteinnahmen gilt:
Einkommen aus Immobilienvermögen (€) Steuersatz (%) 0-12.000 15% 12.001 – 35.000 35% 35.001 und mehr 45%
Zusätzlich ist im Fall der Vermietung zur gewerblichen Nutzung noch eine sogenannte Stempelsteuer (Τέλος Χαρτοσήμου) und eine Abgabe an die Landwirtschaftliche Versicherungsanstalt (Ο.Γ.Α.) in Höhe von zusammen 3,6% auf die Mieteinnahmen zu zahlen.
Schließlich unterliegen Mieteinnahmen – wie sämtliches Einkommen – zusätzlich auch gesondert dem Solidaritätsbeitrag in Höhe von 2,2 bis 10%.
Kommentar:
Die hier dargestellten Steuern und Zahlen sprechen für sich. Zu den Hintergründen und Auswirkungen:
- im Zeitraum von 2008 bis 2016 ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Griechenland um 33% gesunken (Lohnkürzungen, Rentenkürzungen, Arbeitslosigkeit). Hierbei handelt es sich um Dimensionen, die in Friedenszeiten noch nie vorgekommen sind.
- gleichzeitig wurden die Steuern erhöht. Die Einkommensteuer ist höher als in der BRD, Freibeträge niedriger, die jährlichen Steuereinnahmen aus Immobiliensteuern (Grundsteuer etc.) sind in Griechenland im europäischen Vergleich (EU28) gemessen an der Wirtschaftsleistung die höchsten.
- speziell die unter dem äußeren Zwang zu Steuereinnahmen eingeführte, überhöhte und nicht am tatsächlichen Wert und Ertrag der Immobilien ausgerichtete jährliche Besteuerung hat in Griechenland, einem Land, in dem die Eigentumsquote traditionell hoch ist (2016 bei ca. 74 % (EU: 69%, BRD 51 %)) im Zusammenwirken mit den massiven Einkommensverlusten zu einer regelrechten Flucht aus Immobilien geführt. Mit entsprechendem Preisverfall: Die Verkaufspreise für Neubauten lagen in 2017 ca. 40% unter den Preisen von 2007 (ohne dass die Herstellungskosten nennenswert geringer wären), die Preise von Altimmobilien lagen beispielsweise in Thessaloniki in 2017 46% unter den Preisen, die 2007 aufgerufen wurden. Gleichzeitig waren in 2017 ca. 43% aller über Banken in Griechenland laufenden Immobilienfinanzierungen (ca. 27,7 Milliarden Euro Buchwert) notleidend, konnten also nicht bedient werden.
Abschließend muss diese in der härtesten Krise erzwungene Immobilienbesteuerung fiskalpolitisch als Unsinn und in ihren Auswirkungen für die in Griechenland lebenden Menschen als sehr bitter benannt werden.